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CN

在疫情背景下谈房屋租赁合同解除

2020-02-19664

2020年1月24日开始,新型冠状病毒肺炎疫情席卷全国,由武汉开始爆发迅速蔓延到全国,国家针对此次疫情采取了各种防控措施, 疫情不仅给人民生命健康造成重大威胁,也给诸多企业带来了巨大的压力,生产经营的停止和高昂的租金成本给诸多企业带来了巨大的经济负担。因此,好多企业咨询能否解除租赁合同,今天我们从法律层面探讨一下疫情期间房屋租赁合同解除问题。


首先,是否能解除租赁合同要看双方约定。今天向我咨询相关问题的企业把租赁合同通过网络发送过来,我仔细阅读后发现双方在合同中已经就相关问题进行了约定。根据咨询企业提供的双方签订的租赁合同第49条中规定“乙方提前解除合同的,应提前30天书面通知甲方,甲方在收到乙方书面通知后双方合同解除,甲方在下一个自然月退还乙方剩余租金,乙方提前解除合同的,保证金不予退还”,第65条规定“本合同的文件双方认可通过EMS方式送达均为合法有效送达,即视为对方收到”。

根据上述约定,我们可以得知:

(1)作为乙方的承租方可以解除合同,但是应提前30天书面通知出租方即甲方,而不是简单的打电话或者微信通知;

(2)根据甲乙双方之间的合同约定,作为承租方的乙方在通知甲方时,应通过EMS方式送达,因为双方在合同中明确约定了送达方式,故解除通知书应采取EMS方式送达;

(3)在解除通知书有效送达给出租方后,双方租赁合同解除,出租方退回承租方剩余房租,保证金不予退还,如果出租方在下一个自然月内没有退还承租方剩余租金,承租方可以通过诉讼或仲裁方式维护自己的合法权益,是诉讼还是仲裁需要看双方租赁合同中的约定;

(4)在此需要提醒各位读者注意,不是所有的租赁合同都可以解除,要看双方租赁合同中关于解除的约定。


其次,有的企业咨询是否可以以不可抗力解除合同。我国现行法律对于不可抗力的主要规定有:

(1)《民法通则》第一百零七条:因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,法律另有规定的除外;

(2)第一百五十三条:本法所称的“不可抗力”,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况;

(3)《民法总则》第一百八十条:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况;

(4)《合同法》第一百一十七条:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

由此可见构成不可抗力应该符合三个要件即不能预见、不能避免、不能克服。法律并没有明确规定现在的新型冠状病毒肺炎是否属于不可抗力,在法律没有明确规定情况下,由于《合同法》的主要目的是维护交易市场的稳定性,目的是促成交易,在合同没有明确约定新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力的情况下,以不可抗力为由要求解除合同,被支持的可能性不大,需要谨慎适用。


最后,目前为抗击新型冠状病毒而建的火神山、雷神山医院已经交付使用,相信疫情能很快会被战胜,阴霾终散、待春暖花开,企业美好将至。




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