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抵押合同效力和责任承担--以不动产未办理抵押登记为视角

2020-02-16288

我们都知道抵押权作为担保物权的一种,在商事交易中,普遍应用,其目的主要为保障主债权的实现。抵押权的设立分为动产抵押和不动产抵押,两者之间的主要区别为抵押物是否以登记为设立条件。动产抵押权的设立无需登记即可实现抵押权的设立,而不动产抵押权的设立需要以登记为条件。但在实践生活中,由于种种原因,当事人在不动产抵押权设立过程中,往往仅签订了不动产抵押合同而并未就抵押物进行登记,导致质押权并未设立,但是否意味着抵押人就免于承担责任,下面笔者主要针对此问题进行简单论述。

一、不动产抵押登记中抵押合同的效力

笔者认为不动产设定抵押,抵押权自抵押登记时设立,但是否办理抵押登记不影响不动产抵押合同的效力,抵押合同是否有效应当依照《合同法》第52条的规定对合同本身进行判断。

法律依据:《物权法》第15条、第187条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。以不动产设立抵押的,抵押权自登记时设立。

《合同法》第52条列举了有下列情形之一的合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

虽然依照《担保法》的规定,不动产抵押权未经登记,其抵押权合同未生效,但依照《立法法》第92条,《物权法》第178条之规定,其《物权法》的效力位阶要高于《担保法》。

二、责任承担

法律依据:未办理抵押权设立登记的抵押人承担赔偿责任的理论基础为抵押合同中的违约责任。依据《合同法》第8条、第113条的规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。依法成立的抵押合同,抵押权人及抵押人应当按抵押合同的约定履行自己的义务,抵押权人或抵押人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。

责任范围:依据《物权法》179条的规定,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就抵押财产优先受偿,即,抵押权人基于抵押合同约定,享有以抵押财产优先受偿的期待权,因抵押权未经登记而设立,抵押权人优先受偿期待权丧失,抵押权人损失应当以抵押财产的价值为限。

在判断抵押人合同责任时,需要查明未办理抵押登记的原因,分情况处理:

1、因抵押人存在违约或过错,导致抵押权无法设立的,抵押人应当以抵押财产价值为限承担全部责任。如:拟抵押物被查封;抵押人单方处分抵押物等;

2、因抵押权人违约或过错,导致抵押权无法设立的,抵押人不承担责任。如:因抵押权人怠于办理抵押登记期间抵押物灭失等;

3、抵押权人、抵押人均有违约或过错,导致抵押权无法设立的,按双方责任确定赔偿比例。如:抵押权人明知抵押人无权处分抵押财产,还签订抵押合同等;

4、因不归责于抵押权人、抵押人原因,导致抵押权无法设立的,抵押人不承担责任。如:登记机关不予办理相关登记(目前,部分地区不动产登记中心,不予办理非金融机构抵押权设立登记);

三、经典案例回顾-(2018)最高法民申1189号

1、裁判要旨

担保人为他人借款提供房产抵押担保,但未办理房产抵押登记的,因抵押权未设立,债权人在无法实现债权时,不能对该房产享有优先受偿权,但因抵押人存在违反抵押担保合同约定的违约行为,债权人可主张抵押人在该房产价值范围内承担连带还款责任。

2、基本案情

A公司、B公司先后五次向荣某琪借款,合计借款4000万元。2014年4月18日荣某琪与A公司、B公司、王某妹、栾某龙、李某就上述借款补签了《借款协议》,协议约定:王某妹、栾某龙、李某为A公司、B公司提供连带保证责任担保。2014年10月8日,针对上述借款,荣某琪与B公司、陈某羽签订一份《借款协议》,约定陈某羽以公园路71-1甲5、甲6、甲7门市设立抵押。但该抵押未依法办理抵押登记。

3、裁判结果

一审:认定陈某羽名下房屋的抵押,虽然没有办理抵押物登记,亦属于《中华人民共和国物权法》十五条规定的情形,因此,陈某羽应在协议约定的抵押范围内对担保的债务承担保证责任。判决陈某羽在其物的担保范围内承担连带责任。

二审:认定栾某龙、李某、陈某羽作为担保人,没有履行担保义务,应当承担担保责任。故原审法院判决A公司、B公司偿还荣某琪借款及利息,栾某龙、李某对A公司、B公司物的担保以外的债权额(包括物的担保未实现的债权)承担连带责任。陈某羽在其物的担保范围内承担连带责任正确。判决维持了该项判决。

再审:认定原审判决判令陈某羽在涉案房产价值范围内承担连带责任并无不当。《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。涉案《借款协议》中陈某羽以担保人身份签字,该《借款协议》明确约定以陈某羽购买的玄水云山小区公园路71号甲5门市、甲6门市、甲7门市作为B公司向荣某琪借款4000万元的借款抵押物。陈某羽在原审审理时也认可其用涉案3套房屋做抵押担保,仅是以B公司未按约代其偿还利息作为抗辩,故应认定《借款协议》中陈某羽以上述房产向荣某琪提供抵押担保是其真实意思表示。实际履行过程中,涉案3套房屋未办理抵押登记,荣某琪的抵押权未能依法设立,陈某羽作为抵押人,其未办理抵押登记的行为违反了合同约定,对因此导致荣某琪的债权无法以涉案3套房屋得到优先受偿的损失,应承担相应责任。因此,原审判决判令陈某羽在其物的担保范围内承担相应责任处理得当。裁定驳回再审申请。

四、延伸与思考

1、抵押人在抵押财产限额内承担赔偿责任的诉讼时效问题

《民法总则》第188条规定,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

《物权法》179条规定,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

由此可见,只有相关条件成就时,债权人才对抵押财产享有优先受偿权。也即,在主合同履行过程中,债务人履行了到期债权或未发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人就无需也无权行使抵押权。

在抵押人不履行抵押合同义务,导致抵押权未登记设立的情况下,债权人的实体权利是否受到损害,取决于债务人是否履行了到期债权或者是否发生了当事人约定的实现抵押权的情形,故此,债权人主张抵押人在抵押财产限额内承担赔偿责任的诉讼时效起点应当为主债权到期日或当事人约定实现抵押权的情形出现之日。

2、因债权人或债务人的原因导致担保物权未设立,保证人的责任可否免除

同一债权上既有人的担保,又有物的担保,《物权法》第176条对债务人提供的物保与第三人提供的人保并存时的债权实现顺序有明确的规定。因债权人或债务人的原因致使本应依法设立的担保物权未设立,保证人对此并无过错,保证人对先以债务人的担保物清偿债务存在合理信赖。因债权人或债务人过错,导致担保物权未能设立的,应比照《物权法》第194条、218条关于债权人放弃抵押权、质押权的规定,在担保物权人丧失优先受偿权益的范围内免除保证人的责任。(参考案例:(2017)最高法民申925号裁定书)

在新冠病毒肺炎疫情下,我们虽无法像医生那样到前线参加战斗,作为法律人士的我们就在线后为他们祈福,顺便在闲暇之余修炼自身武功,静等云雾消散,春暖花开。


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